Zgodnie z ustawą z 29 października 2021 r. zwaną Polskim Ładem, która weszła w życie 1 stycznia br., art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych otrzymał brzmienie, że amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Rozliczanie amortyzacji w 2022 r.
By móc amortyzować w czasie lokal mieszkalny, budynek mieszkalny lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, musi on spełniać definicję środka trwałego. W związku z tym, aby wprowadzić go do ewidencji środków trwałych firmy, należy się upewnić, czy spełnia warunki zawarte w art. 22a ust. 1 ustawy o PIT. Zgodnie z jego treścią musi przede wszystkim:
- stanowić własność lub współwłasność przedsiębiorcy;
- okres jego użytkowania musi być dłuższy niż jeden rok;
- powinien być kompletny i nadający się do użytku;
- być przeznaczony do celów działalności gospodarczej albo oddany przez przedsiębiorcę do użytku na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.
Podatnik po wprowadzeniu środku trwałego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ma obowiązek rozpoczęcia jego amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła ta czynność.
Ustalanie wartości początkowej mieszkania
Podstawę amortyzacji mieszkania na wynajem stanowi jego wartość początkowa. To od niej odlicza się procentowy spadek, który będzie stanowić ponoszony przez podatnika koszt. Ustalenie jej wysokość zależy od sposobu w jaki mieszkanie trafiło w posiadanie podatnika.
- jeśli podatnik zakupił mieszkanie, jego wartością początkową będzie zawarta w akcie notarialnym cena zakupu powiększona o wszelkie poniesione przez niego koszty dodatkowe: opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego i założeniem księgi wieczystej, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od ustanowienia hipoteki itp. Amortyzacja obejmuje również koszty kredytu. Do wartości początkowej kupionego mieszkania można doliczyć również naliczone odsetki. Dotyczy to tylko tych rat, które były wpłacone do dnia przekazania mieszkania do użytku. Pozostałe odsetki i prowizje będą stanowić koszty uzyskania przychodu.
- jeżeli nieruchomość została uzyskana w spadku lub jako darowizna, wartość początkową stanowi jej wartość rynkowa. W jej ustaleniu pomoże rzeczoznawca majątkowy, który dokona najbardziej precyzyjnej wyceny.
- jeżeli podatnik wybudował nieruchomość samodzielnie, istotny będzie całkowity koszt jej wytworzenia. W takim przypadku na wartość początkową nieruchomości składają się m.in. ceny wykorzystanych przy budowie materiałów oraz koszty zatrudnienia pracowników budowlanych.
Do początkowej wartości mieszkania można doliczyć również koszty ulepszeń (obejmujących szeroko rozumianą przebudowę, rozbudowę, adaptację lub modernizację nieruchomości). Jeśli przedsiębiorca zdecyduje się na takie rozwiązane, poniesione nakłady związane z remontem odliczy przez amortyzację, a nie przez wliczenie ich w całkowite koszty uzyskania przychodu. Pamiętać należy jednak, że koszty wliczane do wartości mieszkania nie obejmują kupionych sprzętów i mebli.
Metody amortyzacji:
metoda liniowa – metoda ta zakłada, że środek trwały ulega zużyciu w takim samym tempie przez cały okres jego użytkowania (równomiernie). W praktyce oznacza to, że odpisy amortyzacyjne mają stałą wartość – przy niezmienionej wartości początkowej środka trwałego i stawce procentowej. Wykaz aktualnych rocznych stawek amortyzacji z załącznika nr 1 znajdziesz tutaj
metoda liniowa przyspieszona – zgodnie z art. 22i ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT tę metodę amortyzacji można zastosować, gdy lokal mieszkalny używany jest w warunkach:
- złych (współczynnik podwyższający nie może być wyższy niż 1,4; maksymalnie stawka może wynieść 2,1%);
- pogorszonych (współczynnik podwyższający nie może być wyższy niż 1,2; maksymalnie stawka może wynieść 1,8%);
metoda liniowa indywidualna– zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT można ją zastosować po spełnieniu łącznie dwóch warunków:
- lokal musi być używany (od co najmniej 60 miesięcy) lub ulepszony (przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika w celu ulepszenia stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej);
- wprowadzony po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych firmy
– wówczas okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat i tym samym minimalna stawka amortyzacyjna wynosi 10% w skali roku.
Kto może rozliczyć stawkę amortyzacyjną w 2022 r.?
W roku 2022 przejściowo, podatnicy PIT i CIT, którzy nabyli lub wybudowali takie nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2022 r., mają prawo nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Oznacza to, że nie podlegają amortyzacji nabyte w 2022 roku:
- budynki mieszkalne,
- lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Amortyzacja od roku 2023
Niestety od 2023 roku na mocy przepisów Polskiego Ładu amortyzacja lokali na wynajem zostanie zablokowana. Oznacza to, że właściciele nieruchomości nie będą już mogli rozliczać kosztów amortyzacji mieszkania i w ten sposób zmniejszać należności do urzędu skarbowego. To zła wiadomość dla wszystkich osób czerpiących dochody z wynajmu lokali.
