Nieruchomość jako towar handlowy

Nieruchomość może mieć status środka trwałego w działalności gospodarczej podatnika lub być po prostu towarem handlowym. Aby nieruchomość uznać za środek trwały należy spełnić kilka warunków z art. 22a ust. 1 ustawy PIT. Zgodnie z tym artykułem środkami trwałymi są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: 

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością; 
  • maszyny, urządzenia i środki transportu; 
  • inne przedmioty 

o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. 

W sytuacji, gdy nieruchomość nabyta w ramach działalności gospodarczej ma zostać przeznaczona do dalszej odsprzedaży, nie można uznać jej za środek trwały a towar handlowy. 

Towar handlowy a wyrób gotowy – różnica 

Nieruchomość przeznaczoną do dalszej odsprzedaży można zakwalifikować jako towar handlowy lub wyrób gotowy. Towarami handlowymi w myśl § 3 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia w sprawie KPiR są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym, a wyroby gotowe – w świetle § 3 ust. 1 pkt 1 lit. d i e rozporządzenia są to wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane.  

Podsumowując: 

  • towarami handlowymi będą wyłącznie te nieruchomości, które w stanie nieprzetworzonym są następnie sprzedane; 
  • wyrobami gotowymi będą nieruchomości zakupione, wyremontowane i przeznaczone do odsprzedaży. 

Rozliczenie kosztów nabycia oraz utrzymania nieruchomości 

Jeżeli nieruchomość posiada status środka trwałego, to rozliczenie kosztów nabycia odbywa się systematycznie poprzez odpisy amortyzacyjne.  

Inaczej kwestia ta prezentuje się w przypadku towarów handlowych. W tych okolicznościach podatnik nie stosuje amortyzacji, lecz ujmuje wydatek na nabycie bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów. 

Ogólna zasada ujmowania kosztów uzyskania przychodu została określona w art. 22 ust. 4 ustawy PIT, gdzie wskazano, że koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10.  

W ramach działalności gospodarczej obowiązują dwie metody potrącania kosztów. Pierwsza z nich to metoda memoriałowa, która zakłada, że koszty uzyskania przychodu są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.  

Druga to metoda kasowa, która zakłada, że koszt jest potrącalny w dniu jego poniesienia, przy czym zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy PIT za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu. 

Podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów wydatek na nabycie nieruchomości będą zatem ujmować w kolumnie nr 10, która przeznaczona jest do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu. 

Natomiast wszelkie inne wydatki związane z zakupem, takie jak podatek PCC czy też wydatek na opłaty dla notariusza, podatnik wpisuje w kolumnie nr 11, która jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem. 

W przypadku nabycia środków trwałych koszty uboczne zakupu nie są zaliczane bezpośrednio w koszty, lecz powiększają wartość początkową środka trwałego, który jest amortyzowany. 

Jeżeli chodzi natomiast o koszty utrzymania, to w przypadku towarów handlowych i wyrobów gotowych koszty utrzymania należy ujmować w kolumnie nr 13, która jest przeznaczona do wpisywania pozostałych kosztów, z wyjątkiem kosztów, których zgodnie z art. 23 ustawy o podatku dochodowym nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów.  

W kolumnie tej wpisuje się w szczególności takie wydatki, jak:

  • czynsz za lokal,
  • opłatę za energię elektryczną,
  • gaz,
  • wodę,
  • centralne ogrzewanie,
  • opłatę za telefon,
  • zakup paliw,
  • wydatki dotyczące remontów,
  • amortyzację środków trwałych,
  • składki na ubezpieczenie emerytalne i rentowe pracowników w części finansowanej przez pracodawcę,
  • składki na ubezpieczenie wypadkowe pracowników.
Udostępnij:

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *