Najem okazjonalny to charakterystyczna forma najmu mieszkania, która pozwala wynajmującemu chronić swoje prawa i zabezpieczyć jego interesy.
Najem okazjonalny w przepisach
Art.19a ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego określa, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Forma ta jest zarezerwowana tylko dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań.
Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu?
Tym co niewątpliwie odróżnia najem okazjonalny od zwykłego najmu to dodatkowe załączniki, które muszą znaleźć się w umowie. Jest to:
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym;
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu).
Wspomniane powyżej załączniki mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.
Należy pamiętać, że wynajmujący w terminie 14 dni od zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy do urzędu skarbowego. W przeciwnym wypadku, jeżeli wynajmujący nie zgłosi umowy, nie będzie mógł on złożyć wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy.
Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjalnego?
Umowę najmu może wypowiedzieć każda ze stron, czyli zarówno najemca jak i wynajmujący. Rozwiązać umowę można w sytuacji, gdy:
- naruszone zostały zasady funkcjonującego prawa,
- naruszone zostały sytuacje przewidziane w umowie,
- najemca zalega z zapłatą za czynsz przez 3 pełne okresy płatności, a wynajmujący udzielił mu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę należności.
Eksmisja w przypadku najmu okazjalnego
Przede wszystkim, właściciel powinien dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, która zawierana jest w formie pisemnej. Natomiast nie będzie miał takiego obowiązku w przypadku, gdy umowa ulegnie rozwiązaniu na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta. Jeżeli lokator odmówi upuszczenia lokalu i nie opróżni go, wynajmujący może podjąć kolejne kroki.
Aby eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, właściciel mieszkania musi zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela) udostępnienia lokalu. Treść żądania powinna zawierać takie elementy jak:
- oznaczenie stron umowy,
- wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,
- termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opróżnić lokal, przy czym termin nie może być krótszy niż 7 dni.
Jeżeli najemca dobrowolnie poddał się egzekucji (poprzez dołączenie oświadczenia do umowy), eksmisja i egzekucja może być dokonana również w miesiącach zimowych. Ponadto w takim przypadku przed eksmisją nie są chronione ani osoby małoletnie, ani kobiety w ciąży.
